Какие виды найма жилого помещения выделяются законом. Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

К разновидностям найма жилого помещения относятся коммерческий наем жилого помещения и социальный наем, отличающиеся друг от друга целевой направленностью. Так, социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде.
Коммерческий наем, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), как правило, необходимые для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, предоставление производится в пределах нормы жилой площади, согласно законодательным актам, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров жилой площади не устанавливается.
ГК РФ упорядочивает отношения, вытекающие из договора коммерческого найма; устанавливает ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору найма. По данному договору одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймода-тель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем является гражданин России, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ.
Наймодателем является орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления.

Права наймодателя заключаются:

• в требовании своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• запрещении вселения граждан;
• согласии на обмен жилых помещений и т.д.

Обязанности наймодателя включают в себя:

• передачу нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения;
• осуществление ремонта;
• проведение капитального ремонта помещения;
• обеспечение и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Вторая сторона договора социального найма - наниматель. В качестве нанимателя выступает физическое лицо.
Согласно договору наниматель вправе:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• производить обмен или замену помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.

Обязанности нанимателя:

• использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
• обеспечение сохранности и надлежащего состояния помещения;
• организация текущего ремонта;
• своевременное внесение платы за наем.

Договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным.

В качестве предмета договора социального найма выступает только жилое помещение (жилой дом, квартира и т.д.). Договор заключают в простой письменной форме, руководствуясь решением о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма является бессрочным. Договор коммерческого найма жилого помещения, в отличие от социального найма, согласно ГК РФ является срочным.
Собственник жилого помещения имеет право распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. Заключая договор, стороны договариваются о сроках действия настоящего договора. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от года до пяти лет. В случаях когда в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав как нанимателя, так и наймодателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При заключении коммерческого договора необходимо также определить, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть). При этом следует иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны договариваются о размере платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Наряду с вышеуказанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
• плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения . До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).

Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации в гл.

2 ("Права и свободы человека и гражданина"), провозглашающей, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В ГК РФ (глава 35) выделяется два вида договора найма. В теории их называют коммерческий и социальный.

Следует отметить, что гл.35 ГК РФ, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст.674 ГК РФ). Важно отметить тот факт, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст.675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретать становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п.1 ст.

671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцировано. Так, наряду с общими обязанностями,

распространяющимся на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах, К общим обязанностям относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Так же не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.676 и п.2 ст.681 ГК РФ).

В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласия и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст.685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

При определении порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой - порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма - договор найма специализированного жилого помещения. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а подвиду договора социального найма т.к. данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ; данный договор более подробно будет рассмотрен в пункте 1.7.8 данного раздела.

Еще по теме 7.1 Понятие договора найма и его виды:

1. Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

ГБОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»

Кафедра гражданского права и процесса

030900.62 «Юриспруденция»

на базе высшего профессионального образования

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

тема: «Договор найма жилых помещений и его разновидности»

Введение

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения

3.2 Договор найма специализированного жилого помещения

3.3 Договор найма жилого помещения с последующим выкупом

Заключение

Список использованной литературы

договор наем жилое помещение

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

При последовательном анализе статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства можно увидеть, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет единое восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Главным образом это вытекает из соотношения жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения.

Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести их сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между данными видами договоров.

Глава 1. Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы

1.1 Договора найма жилого помещения: понятие и виды

Договоры, предметом, которых являются жилые помещения, а целью договоров предоставление их съемщикам для проживания, удовлетворение граждан в жилье описаны в главе 35 Гражданского кодекса. В ч.1 ст.40 Конституции РФ написано, что каждый гражданин РФ имеет «право на жилище».

Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения трактуется в ст.672 ГК РФ, в котором говорится, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

На первый взгляд может показаться что, ГК РФ подразделяет договоры найма жилого помещения на два вида договоров, первый это - договор коммерческого найма жилого помещения и второй - это договоров социального найма жилого помещения. В результате может сложиться мнение что в ГК описана система договоров, состоящая из только одного договорного типа и двух ее подвидов. Но на мой взгляд структура всей гл.35 ГК РФ не подтверждает данные выводы.

Например, о договоре социального найма сказано только в ст.672 ГК РФ, хотя в данной главе 18 статей о предмете, объекте, субъекте и иных элементах договора найма. Оставшиеся статьи раскрывают структуру, форму, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Структура главы 35 ГК РФ отличается от тех глав, содержащих регулирование конкретного определенного типа договора, в том числе отдельных видов договоров. К таким главам можно отнести главы, посвященные договорам купли-продажи (гл. 30), договора ренты и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33), договор аренды (гл. 34), договор подряда (гл. 37), договор хранения (гл. 47). Структура данных глав состоит из норм, представляющих собой общую часть (общие положения), и вместе с ними специальных норм, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Глава 35 ГК отличается от других тем, что, в ней такая общая часть полностью отсутствует. Исходя из этого, можно предположить, что, если бы действительно говорилось об одном типе и двух его видах договоров, в данной главе должны были быть выделены три договорных модели. Если же рассматривать договор найма жилого помещения как сам тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, то в Гл. 35 ГК договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью, с перечислением относящихся к нему норм. Учитывая особенности Гл. 35 ГК, можно увидеть, что она разделена на два самостоятельных типа договоров:

1)договор жилищного найма или - коммерческого найма;

2)договор социального найма. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

Основой договоров социального найма служат договора, предметом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Вместе с тем, с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основополагающее отличие этих видов наймов состоит в целях предоставления жилого помещения. При договоре социального найма, жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

Основания предоставления жилых помещений специализированного фонда перечисляются в Главе 9 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день широкое развитие приобрел наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. В следствии чего появилась настойчивая надобность в двучленном делении договоров найма жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность договора выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора («обязуется предоставить...»). С точки зрения возмездности также есть уточнение: «за плату». Данные уточнения, включенные в определение договора указывают на его двусторонность (взаимность) - предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют много общего. Общим является то, что заключаются эти договоры по поводу жилого помещения и преследуют цель - передать жилое помещение во владение и пользование, непосредственно для проживания.

Наличие отличительных черт у двух данных видов договоров определило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Подводя итог, можно сказать, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005..

1.2 Предмет договоров найма жилых помещений

Согласно Гл.35 ГК РФ общим предметом договора найма жилого является жилое помещение, то есть недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Но при этом по договору коммерческого найма и социального найма данный предмет не совпадает. Вследствие чего ст. 673 ГК, посвященному предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.

Одной из особенностей договора коммерческого найма является то, что п. 1 ст. 673 ГК, хоть и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания ссылку на жилищное законодательство, но в отличие от договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой ссылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007

Рассмотрим подробнее понятие жилого помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилыми помещениями являются:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната.

Жилой дом это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При заключении сделок по найму жилых помещений, состоящих в государственных и муниципальных жилищных фондах, нужно руководствоваться положениями, указанными в ЖК РФ.

Государственный муниципальный жилищный фонд в основном заняты жилыми помещениями предоставляемыми по договору социального найма и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, которые свою очередь предназначены для разрешения жилищных вопрос отдельной категории граждан.

При заключении сделок с данными жилыми помещениями имеются существенные ограничения: данные помещения нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить с ними обмен или передать их по завещанию. Граждане, в чем пользовании находятся такие помещения, не являются их собственниками, собственником, обычно, является государство или орган местного самоуправления. Исходя из этого в отношении данных жилых помещений, при разрешении вопросов по совершенным сделкам, не может возникать вопроса о применении к ним норм права ГК или ЖК РФ

Совсем по-другому обстоят дела связанные с использованием частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения своих потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Использование жилых помещений подобным образом способствует многообразию сделок гражданско-правового характера связанных с частным жилищным фондом. В различных ситуациях нет четкой ясности, на нормы какого законодательства следует опираться при разрешении данных вопросов. В соответствии со ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения связанные только с использованием частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Опираясь на данное законодательство можно сказать, что часть договорных отношений касающаяся пользования частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а сделки, предметом которых являются какие-либо права в отношении жилых помещений, должны регулироваться нормами ГК РФ. Исходя из этого к договору социального найма жилого помещения необходимо применять только нормы указанные в ЖК РФ, тогда как к договорам коммерческого найма нужно применять положения указанные в ГК РФ.

Не смотря на то каким образом гражданин, либо по какой сделке, приобрел право на то или иное жилое помещение, данное помещение должно использоваться по его прямому назначению- для проживания в нем граждан.

Согласно ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для занятия профессиональной деятельностью или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Проще говоря, в любом жилом помещении, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями нужно знать, что в установленных случаях даже на законных основаниях указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься. Так, например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007

1.3 Стороны в договорах найма жилых помещений

По договору коммерческого найма, в роли наймодателя имеют право выступать граждане и юридические лица, обладающие правами частной собственности на данное жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, имеющие в своем распоряжении жилищный фонд на праве государственной или муниципальной собственности.

Согласно договору, наем жилых помещений позволяет нанимателю владеть и пользоваться данным помещением.

По договору найма жилого помещения наймодателем могут быть собственник, либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем, тогда как нанимателем может являться только физическое лицо.

Не редко бывают случаи, когда в квартире освобождается жилое помещение, например отдельная комната, при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо имеющих жилую площадь меньше установленной законом нормы на одного человека, данное жилое помещение предается этими же нанимателями нанимателю по договору коммерческого найма. В следствии чего за таким нанимателем данное помещение будет закреплено двумя видами договорных отношений:

По договору социального найма - часть помещения которая была передана ему на основании ордера;

По договору коммерческого найма - освободившаяся часть жилого помещения.

Согласно разъяснению Пленума Верховного суда наймодателем по договору найма жилого помещения будет являться жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде одной из сторон по делу, но в вопросах, выходящих за рамки договора найма жилищно-эксплуатационная организация не может быть одной из сторон по делу. К таким спорам можно отнести: споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров одной из сторон выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Сем. и жилищное право. 2008. № 3

Согласно договорам коммерческого найма и социального найма нанимателем может является только физическое лицо (гражданин), так как жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Согласно п.2 ст.671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для предоставления его гражданам для проживания.

К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть, поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие, же права и обязанности, как и наниматель. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2. С. 2

Согласно ст.675 ГК РФ при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен. Так, например, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя, путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

2.1 Заключения договоров найма жилых помещений: форма, порядок и условия

В ст.674 ГК РФ прописано единое требование к форме договоров найма жилого помещения - «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме».

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.

Согласно ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации в ней указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Согласно данной статье наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить другую сторону вступить с ней в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают образцы договоров.

В гл. 35 ГК выделяются три условия договора коммерческого найма жилого помещения:

1)предмет договора;

2)цена (размер оплаты);

3)срок найма.

Указание предмета договора найма должно указать какое именно жилое помещение следует передать внаем. Следующее условие предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон (п. 1 ст. 682). Но делает это с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Следовательно, в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В следствии чего договор можно будет считать все же заключенным, но с условием о цене, которая должна быть в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») следует, то, что договор коммерческого найма имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, при условии что он не будет превышать пять лет. Иначе срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, и о цене, не может относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в п.1 ст. 432 случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Следовательно, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма согласно ст. 684 ГК, признается за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: либо заключить договор на новый срок на прежних условиях, либо заключить договор на новый срок, но на иных условиях; или предупредить о желании прекратить действие договора, поясняя это тем, что он принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель при условии, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК считает заведомо неприемлемым (ст. 684).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Исходя из этого, договор социального найма жилого помещения, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела 7 ЖК РФ, но из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 говориться о случаях, когда, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.д. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Необходимо иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2).15 Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005

Заключение Договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате-лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива-ния».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере-дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со-ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»16. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно яс-ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука-занную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени-вать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при-годности для «постоянного проживания».

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи-лого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода-теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото-ром находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых комму-нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму-щества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую-щему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе-чивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого по-мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое поме-щение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержа-ния жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответст-вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком-мерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жи-лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвеча-ет», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме-щения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма".

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК "Прекращение обязательств", выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.19 Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3 По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.20 Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют.

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Во втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).

Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание с соседями в одном жилом помещении (жилом доме, многоквартирном доме). Это, в частности, может быть нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

Однако даже при наличии указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т.д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение суда. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005 Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.

В заключение необходимо также отметить, что в период своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

«Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда».

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

3.1 Социальный и коммерческий найм

Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.

Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Подобные документы

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Предмет и стороны соглашения. Форма, порядок и условия заключения, изменение и прекращение договоров. Права и обязанности сторон в соглашении. Социальный и коммерческий найм. Сравнительный анализ договоров.

курсовая работа , добавлен 29.06.2008


Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.

дипломная работа , добавлен 17.11.2014


Понятие договора социального найма. Выселение из занимаемых жилых помещений. Стороны договора социального найма. Их права и обязанности. Изменение и расторжение договора социального найма. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма.

курсовая работа , добавлен 22.07.2013


Виды сделок с жилыми помещениями. Договор найма жилых помещений. Договор социального найма. Договор коммерческого найма жилого помещения. Условия заключения договора. Стороны договора, права и обязанности их. Договор аренды жилого помещения..

курсовая работа , добавлен 06.05.2004


Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ, субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон, особенности отдельных договоров найма жилых помещений.

курсовая работа , добавлен 28.05.2003


Основные права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений. Плата за пользование жилыми помещениями. Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений. Отнесение жилого помещения к государственному или частному жилищным фондам.

дипломная работа , добавлен 30.05.2013


Понятие специализированного жилищного фонда. Виды специализированных жилых помещений. Основания предоставления, расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма.

контрольная работа , добавлен 05.11.2014


Договор коммерческого и социального найма жилого помещения, их характеристика, сходства и различия. Форма, порядок и условия заключения договора, установление срока действия. Права и обязанности сторон. Порядок расторжения договора коммерческого найма.

курсовая работа , добавлен 04.02.2015


Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма. Понятие, стороны, предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Права и обязанности сторон. Исследование порядка заключения договора безвозмездного пользования имуществом.

контрольная работа , добавлен 17.11.2016


Жилищный наем и аренда жилых помещений в истории российского законодательства. Виды и правовые особенности заключения договоров жилищного найма и аренды. Содержание договора жилищного найма. Ответственность по договору. Социальный и коммерческий наем.